目前我国住房租赁市场无论从市场规模还是市场发展的程度，都还处在相对早期的阶段。在面对庞大的市场带来的机遇的同时，也面临许多亟待解决的问题。而我们的邻国日本，在住房租赁市场的发展中已经形成了相对成熟的经验和体系。

日本的租赁规模大且规范。在日本用于租赁的住宅占所有房屋的40%，同时有超过八成的房屋是委托给专业公司来打理的。从上个世纪90年代的房地产泡沫之后，日本就开始推行不动产证券化，J-REITs应运而生并得到了充分的发展。日本集中化的住宅模式与中国较为接近，对中国住房租赁的发展有许多值得借鉴的经验。

2017年12月15日，2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛在厦门成功举办。在本次论坛上，日本不动产研究所亚洲区研究主管曹云珍博士在主题演讲《日本住房租赁市场的经验及借鉴》中详细解析了目前日本住房租赁市场的发展现状及对中国的借鉴意义。

成立于1959年的日本不动产研究所是一家拥有近60年历史的企业，在日本房地产鉴定评估行业稳居龙头，其众多领域的基础研究在行业内享有盛誉，研究成果被许多机构引用。

曹云珍博士专注日本住宅市场的调查研究、日本住宅价格指数和租金指数的分析与发表。在日本知名学术期刊《不动产研究》发表多篇具有影响力的学术论文，对亚洲住宅市场有深入研究和独到见解。以下观澜小编为大家整理了曹云珍博士的演讲精华，供大家学习参考~

--以下整理自曹云珍博士的演讲实录--

日本住房租赁市场的现状

1968年，日本的住宅总数超过家庭总数，其中日本租赁住宅的占比一直保持30%到40%左右，而自用住宅的比例达到61.5%。日本的长租公寓指的是租赁住宅，就是为了出租而建造的住宅。

在日本也会有自持住宅的出租，在日本叫商品出租住宅，本身是商品房，业主购买以后出租出去。但这是比较少的情况，相对来说为了出租而建造的公寓还是占大多数的。

日本的租赁住宅分成以下几个类型：公营租赁住宅、都市再生机构的租赁住宅、民营租赁住宅（非木质）、民营租赁住宅（木质）和工资租赁住宅。

都市再生机构是具有国家性质的一个机构，2014年完全从国家脱离出来了，变成一个独立的企业。而工资租赁住宅是专门针对公务员等的租赁住宅，租金会比较低廉。

日本住房租赁市场的特点

第一，租赁住宅集中于大都市圈。东京圈和大阪圈占整个日本租赁市场的50%以上。中国的长租公寓我们没有详细的统计数据，但是主要还是集中在北京、上海、深圳这样的大城市。在日本也是同样的，集中在东京圈和大阪圈这样的大都市圈。

第二，租金水准是比较稳定的。日本的房租是和消费价格指数是相关的，整个日本的消费价格指数从1978到2013年都是比较平稳的。特别是与房价的变动相比，日本的租金价格是比较稳定的。

第三，小面积占比较高。现在日本总的人口数在减少，家庭数却在增多，说明单身家庭在增多。单身的年轻人、单身的老年人的数量都在增多，这是一个大的趋势。在中国，未来也有可能进入到这个状态。

对于这样单身家庭的住宅只需要小平方，不需要很大的面积。因为面积越大住宅租金的负担越高，因此一定要考虑租户可能负担的租金水准来进行合理的设计。

第四，回报率较高。前几位嘉宾分享的时候都表示这个行业回报率比较低，而且不稳定。在日本不是这样，银座的高级店铺回报率是3.6%，目黑区是高级住宅区，单身型住宅的回报率是4.5%，家庭型住宅是4.6%，相对来说一般住宅的回报率高一些。

第五，85%的租赁住宅由个人持有。其中大约65.2%是全部委托给像自如这样的物业托管企业来管理，大约25.5%是部分委托管理，而大约9.3%是完全由业主自己管理。

民营租赁住宅的管理经验

日本的租赁管理主要有以下三种方式：

一、专门招租：只负责募集租户，特点是需要业主自己收取租金，计算退租时需缴纳的费用，处理投诉和安排修理等。

二、综合管理：办理入住、退租、更新合同时的手续，催缴租金。特点是业主自己要承担租金滞纳、空房的风险。

三、包租：包租机构负责转租，特点是业主无需担心租金滞纳和空房。

日本住房租赁市场对中国的借鉴

一、法律上的保障

在日本，即便是有正当理由也要提前半年向租户提出退房请求，且不可在租赁中途调整租金，一般是在两年期满后才可以调整租金。有这样的法律上的保障不但可以减少纠纷，而且也让租户能够更加安心地租房。

二、服务的规范化

为了能够让租赁住宅服务更加完善和规范化，有必要出台一个服务标准的范本。比如，日本交通省会根据租赁住宅市场上比较频繁发生的纠纷案例进行调查研究后，出台比较有针对性和实用性较强的范本，也可以说是一种指引，规范服务水准，避免纠纷案件的再发等。

三、导入租赁住宅的REITs

REITs不但是一种融资的手段，而且对促进租赁住宅的物业服务水准与质量的提高也将起到很大的作用。因为人口变化比较好预测，同时修改建等的成本也比办公楼等商业物业要低，再加上刚才说明的回报率也相对比较高，所以在日本REITs的租赁住宅是一个非常好的投资商品。

日本导入REITs后，大的房地产企业进入租赁住宅市场，提高了整个市场的服务质量。还有为了保证出租率等在设计层面上也要下功夫，因此租赁住宅的质量也有较大的提高。