日常焦虑，似乎是当下的时代符号。

“第一批90后已经出家了，第一批90后秃了，第一批90后已经…”

“2000多万人留在这个大城市，假装在生活。事实上，这座城市根本没有生活，这里只有少数人的梦想和多数人的工作。”

高额的房价限制了年轻人对未来的想象力，“奋斗一辈子为了一套房”，住有所居的梦想何时能照进现实？在这样的背景下，房地产走向“租购并举”新时代，租赁市场开始逐渐觉醒，长租公寓迎来发展风口。

“裸泳也好、姿势优雅也好”，长租公寓已经开始涨潮。而对于中国长租公寓产业的创新人物、新派公寓CEO王戈宏来说，并不意外。

11月3日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所正式发行，标志着全国首单长租公寓权益型类REITs产品的诞生，也被认为是行业内3大“金融创新举措”之一。12月14日上午，新派公寓类REITs在深交所敲钟。

王戈宏，这个神似《蜗居》中男主扮演者张嘉译的创新者，也在朋友圈里感慨：“4年精耕细作，20天政策加持，23个披星戴月，36小时坚守初心，2017年11月3日，新起点！新派公寓的一小步，中国REITs的一块砖！”

12月15日，在中国银行主办的2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛上，他也分享了自己对住房租赁行业未来发展的真知灼见：如何用金融创新，打造长租公寓的未来。观澜财经【ID：guanlanage】第一时间整理此次演讲内容，以飨诸君。

REITs，即房地产信托投资基金。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

通过REITs，中国投资者也可以拥有一点点长租公寓楼，享受其收益。在国外，REITs已是一个较为成熟的投资品种，截至2017年9月末，美国REITs总市值1.11万亿美元。

2012年，王戈宏创建了新派公寓。新派公寓在成立之初，便获得国内著名的赛富基金的投资。借鉴了美国私募REITs模式，王戈宏和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金（SAIF Properties Fund），一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业，并改造成新派公寓全国旗舰店，创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓的金融＋品牌＋模块化复制连锁的发展模式。

在行业惯性的“二房东”重资产模式之外，新派公寓找到了一条将重资产变轻，轻重资产分离的规模化路径。

未来流动租房的人口保守估计为1亿，每个人年租房费用3-4万，住房租赁毫无疑问是万亿级的市场。美国房地产不像中国那么大，但美国做REITs，像公寓REITs随便都是千亿美金的市场。

中国如果有了REITs之后，将彻底改变中国地产的格局。今后的千亿房地产企业可能是众多的各类REITs，而不是常规的开发商。所以说，这个行业很性感，非常鼓舞人心，大家都纷纷进入这个行业。

很多开发商觉得，长租公寓不就是精装修，服务长租公寓不就是物业管理吗？中国的开发商至今为止没有做一个国际顶尖的五星级宾馆，有时候不要把事情想得太简单了。长租公寓绝不仅仅是精装修和物业管理，也不单是拿楼装修再租出去的“搬砖头”生意。

新派公寓是中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs，也是全国首单长租公寓类REITs。

从2013年10月到2017年10月，新派公寓类REITs的诞生经历了诸多奇迹：15分钟的物业收购决策，通过180天的整体改造，3个月实现100%满租，运营4年时间内实现2倍的租金增长和3.5倍的资产增值。经过20天，深交所批准，23天发行成功，5天基金备案。

12月14日，新派公寓类REITs正式在深交所敲钟，标志着中国权益型住房租赁的证券化之路正式开启。

这一历程的心得体会概括起来是三个词：be wise，be nice，not to be smart。只有不太聪明的人，能够坚持到国家政策的支持，等来“房子是用来住的、不是用来炒的”，能够踩到国运是非常幸运的事。

另外，现在REITs有一个误区——很多人将其当做一个融资工具。在美国REITs不只是融资，更是分享，让所有人可以买到美国的好资产，不用去自己买楼，来参与资产的增值以及股市的波动和分红。很多开发商讨论REITs都是做融资思维，如果这样做的话就不行。RSITs应该是全民对物业增值和收益的分享。

成功发行权益型类REITs需要具备4项必要条件：

1. 核心城市的核心地段：住宅资产

2. 持有资产运营：三年以上稳定现金流

3. 租金坪效明显提升：资产价值显著增长

4. 运营业态是国家鼓励的长租公寓品牌

此前深交所全国“选美”，计划发行类REITs，新派公寓是唯一一家符合几项苛刻条件的入围者。有的时候，机会总是给很傻的人。

2013年10月，刚刚收购收购位于北京CBD东三环边，离国贸直线距离800米的森德大厦时，业主3年喊价2.1万／平米，无人问津。

我在美国学习的时候，一个教授告诉我什么叫资产价值：第一个是位置，第二个是品牌，星巴克的物业比其隔壁的物业一定卖得贵，就是因为品牌。第三个更重要的是谁能为这个物业创造很好的现金流和坪效的增加。这一栋楼有很好的位置，但是被人低估了。我们经过180个蜕变的日夜，做了大量的细节创新和细致研发，为年轻人盖房子。

新派公寓全国旗舰店改造前后

2014年至今，改造后的新派公寓全国旗舰店，101套精品小公寓，住着“三高”人群，70%以上海归精英，高颜值、高收入、高学历，4年持续续租率98%，市场同类地段住宅售价平均已达8万/平米-10万/平米。

4年来，新派公寓为两类“资产”创造价值：一是打造消费者的价值品牌，二是重塑资产价值管理系统。针对前者，我们一直在用鲜明的定位和多样化的运营来满足用户需求；针对后者，则通过 “新派公寓权益型房托资产支持专项计划”（即类REITs）来实践。

4年来，新派公寓也实现了资产管理的完整闭环，因为自身运营能力和资产质量的优质，新派可以不依靠任何第三方增信担保。

第一，挑战轻重资产不相容的传统思维，选择资产运营和管理，而不是做“二房东”。

第二，创立长租公寓新型盈利模式：一方面规避二房东模式不经济窘境，另一方面，通过品牌管理费和资产增值分红，实现品牌轻资产享受重资产升值收益。在发行REITs之后，每年按酒店的模式收7%的管理费，同时未来资产的增值部分，按照阶梯8%、12%、18%的收益率，进行利润分红。

第三，挑战住宅资产的持有困境，为开发商自持住宅项目退出破冰。现在开发商100%持有的项目，交给像“新派公寓”的资产运营公司来做产品研发、引进战略投资人、做运营管理，以及进行类REITs平台的搭建。这种模式完全可以实现利润的创收和完整的退出。

第四，打破持有重资产租售比魔咒。投行思维与传统开发思维是在算过去与当下，考虑租售比、拆分零售、资金成本、退出回报率；而租赁市场的投资思维与资管思维是算未来，注重运营坪效、资产增值、资产证券化预期、租赁大市场。

长租公寓的金融创新将是金融服务与实体的最佳阵地。作为行业的老兵，我想从时空两个角度来谈谈我所理解的长租公寓。

长租公寓进入选手时间。目前，有创一代、富二代、追风代、国家队四类选手入局。有媒体曾报道：房企携手银行多方围猎住房租赁市场。银行和巨头都进入，这才是一个好的行业，也能促进行业发展。

做长租公寓就像跑一场马拉松，需要两个核心要素：强大的心脏和耐磨的膝盖。而想赢得这场马拉松，需要三个决胜要素：品牌定价权、产品体验价值、模式健康扩张，最后“成流派者得天下”！

长租公寓进入资本时刻。可以算这么一笔账：如果你拿楼的租金成本占到了未来出租收益的70%，再加上12%装修费用、12%运营管理费以及6%税费，那么利润就等于零。拿房成本想降低根本不可能，现在酒店去租2元，我们去租3元，整形医院出5到6元，月子中心出10元，所以这个成本是不可能降的。

大量长租公寓面对冷峻的扩张障碍，即运营性现金流无法支撑规模扩张。资本驾驭能力将成为命脉。

长租公寓进入品牌时机。目前许多长租公寓进入到社群、地段、装修、设计、情怀的同质化现象，需要塑造品牌价值。

长租公寓进入体验时代。在单身独居时代，长租公寓是完全不同于家庭的新型空间产品。青年居住产品特点，有三点：小，35平米；全：功能齐；智：APP一键式生活。居住观念悄然转变，资产型居住转变为消费型居住； 家庭型转变为单身型居住；封闭型居住转变为社群型居住。

因此，长租公寓成为电商物流、连锁超市、教育培训、婚恋平台等30多种需求的链接门户。

1. 资产获取的空间：物业获取的组合拳模式，50%是品牌运营管理，30%是整租和二房东；10%是开放商定制；10%是私募基金收购。

2. 运营效率的空间：新派公寓建立了营运、成本、产品标准，并形成租金从2999元到8999元创客、白领、精品、家庭公寓这四种细分空间消费体系。

3. 技术壁垒的空间：新派公允形成运营、数据、管理整套的大数据运营ODM，数据动态呈现模式及管理优化。

4. 供应链优化空间：阻碍长租公寓规模化的拦路虎是供应链巨量应付款，因此长租公寓未来发展只有两条路，要么做轻，品牌输出运营，旱涝保收；要么做重，资产证券化，金融创新。

长租公寓本质是居住消费品，结合了品牌定价权和产品体验价值。

新派公寓一直以来也有一个简单朴素的使命：让青年人快乐地住！Enjoy Living！有品质地居住，有尊严地创业！