早在2010年前后，市面上就出现了面向青年的“服务式公寓”，到了2014年，参与主体明显增多，多家房地产开发商依托自身房源，有意识地试水长租公寓。现如今，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，众多市场主体争相涌入，住宅租赁一时成为房地产市场发展新引擎，长租公寓市场迎来爆发式增长。

12月15日，2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛在厦门成功举办，在本次论坛上UONE优望董事长丘运贤带来主题演讲——《长租公寓精细化运营管理》，为大家深入浅出地解析了在长租公寓这个新“战场”中，如何进行精细化运营管理才能杀出重围。

《长租公寓精细化运营管理》

UONE优望 董事长 丘运贤

UONE优望是目前全国长租公寓领域最具运营管理能力的品牌之一，致力于盘活存量资产，探索未来城市人居新模式。UONE优望通过物联网、互联网技术，为青年白领打造一个集居住、社交、文化、消费等多重功能的美好生活空间，让租房成为一种时髦的生活方式。

以下为观澜小编整理的丘运贤演讲精华，大家可以收藏学习哦~

精细化运营管理

是长租公寓的决胜关键

今天我跟大家分享一下UONE优望在长租公寓领域的运营管理模块的探索和实践。

首先，我分析一下长租公寓的三要素：资产、资金和运营。

1、资产：摆在长租公寓面前的第一道槛就是资产的获取，获取资产难，获取好的资产更难。随着国家政策的红利和资产的激活，包括集体土地的探索，工业、商业改公寓的可能性，旧城的改造，散户的进场，能够缓解一部分供给，所以未来资产将会更加多元、业主分散，造成了管理难度不同，所以资产端很期待运营模块的提升和发展，期待更牛的运营公司诞生；

2、资金：当我们获得了资产，租金就是摆在我们面前的第二道槛，租金压垮了很多企业。当然今年政策的开放，为我们获取资金开拓了多种可能性，比如：产业基金、业主直投、银行资金或者是资产证券化。资产和资金的多元化决定着长租公寓一定是持管分离的状态，因此，我们最大的期待就是运营管理能力的提升，持有和管理分离，破解行业难题；

3、运营：刚才几位嘉宾都认为长租公寓是不赚钱的，但我不这么认为，目前不盈利是因为长租公寓行业处于初始发展阶段，管理粗犷，未来做到精细化运营管理，提升我们的收益和降低成本，就能实现较好的投资回报。

UONE优望想要为终端住户重新定义一种美好的品质生活空间和服务，为业主和长租公寓投资在实现资产的稳健增值。

多维度管理+多样化设计+智能化运营

让租房成为一种生活方式

我们的精细化运营管理从五个模块，十个节点来管控。从最初的物业拓展到产品工程，到房源销售和运营管理，把整个流程串起来的PMS系统形成我们的精细化运营体系。

落地到项目当中，从项目的拓展风控、投资方案、物业交接、整合运营、产品工程、验收、开业推广、首期强销、运营管理到资管报告十个节点精耕细作，保障项目成功运营。

1、项目数字化拓展：我们提出房源开发金字塔的评估模型，用数字化拓展，安全官制度保证我们底层资产的拓展。项目拓展完以后进入到项目池，目前在我们合作当中，我们会有不同的资金匹配，有稳健型和激进型的，现在在探索和银行机构、产业基金、业主直投等多方面的资金匹配。

2、产品打造——U品制造计划：完成项目拓展后，紧接着就是产品打造，产品打造对长租公寓的运营管理来说至关重要，因为这个产品我们要运营十年，如何保证这十年的精细化非常重要。

所以我们的U品制造计划主要是做四件事：第一是生活化设计；第二是个性化色彩；第三是极简化硬装；第四是实用化软装。

生活化设计：我们有设计师，但不仅仅是来源于设计师的灵感，我们每个月会推出《UONE租客生活研究报告》，我们认为设计来自于租客的真实生活。

个性化色彩：我们的软装团队在色彩美学上追求三个原则，第一个必须经济适用，第二个是彰显个性，还有一个非常重要的是标准可控。

极简化硬装：为了达到经济安全、稳定性运营的目的，我们践行极简硬装控制成本、保障质量。我们探索出装配式施工能够做到经济又安全，它跟我们原有的硬装有什么不同呢？

第一是精准预算，实际费用与预算只存在5%以内的误差，可以做到投资可控、风险可控；第二是装配零误差，只要产品设计出来，工厂就能够做出完全没有误差的装配产品；最重要的一点，就是零甲醛，非常安全。

总结出来，装配式施工有两大优势：第一是只需要一个工种，不需要水电工、泥水工，一个工种一工到底；第二是大幅缩短装修时间，原来硬装需要100天，我们可以做到15天完成，大大的降低我们在工程上的风险。

实用化软装：有了极简化的硬装，软装呈现出好的效果？UONE优望提出了集成化软装的概念。根据租客生活，重新研发三大系统（灯光、装饰和家具）16项软装模块，一切只为了实现美学与实用的完美结合。

在传统装修的流程中，硬装和软装是分模块进行的，这会导致最终呈现的效果不如设计图漂亮，我们采用的是一体化设计，从硬装到软装由一家公司全程负责，所见的设计图就是你所得的实际装修效果。

除了一体化设计，我们还对软装进行标准化管理，从材料源头、出厂使用，产品维护、用户反馈到优化，都由我们进行，形成了一个完整的供应链系统。

生活场景下的安全标准：以上这些在我们看来还不够，要做一个优秀的精细化运营管理商，打造安全的居所非常重要，所以除了完成以上这些基础动作，我们在每一个项目里面还会提炼“安全系数”。比如，木材板材能不能少用一点，高床的踏步能不能多五厘米，家具的边角可不可以进行柔化处理，水杯的位置和插座的位置会不会起冲突，这个都是我们琢磨出的生活场景下的安全标准。

UONE优望董事长  丘运贤

3、房源销售模块——B+C：B端客户（机构、政府等）是项目稳定收益的基石，全网引流C端客户能够创造项目溢价。让我们骄傲的是目前正在完成的中央定价系统和优惠券中心能够实现全网统一定价管理，系统综合评估项目预算、竞品市场及业绩目标从而定价，同步输出到客户端，管理端，导流端、金融端及业主端。

4、不依赖人的智慧社区集成平台：运营管理中最大的不确定性就是人，所以要做精细化运营管理，我们就要打造一个不依赖人的运营管理系统。

我们采用了很多线上系统和智能硬件来完善智慧社区，为租客提供更便捷安全的生活服务，如：智能门锁、智能停车、社区无人商店、智能能耗分析等等。

还积极举办各类社群活动，并且为租客提供资源、场地等服务，鼓励租客自发创造社交空间，让租房成为一种生活方式。

同时，我们还推出了UONE优望金服计划、首问责任制、距离服务、增值服务、物业管理、报修管理、报事响应。房间里任何一个设备坏了，无需电话无需找人，通过手机APP直接扫码就可以实现快速报修。

精英齐聚，重磅论坛燃爆鹭岛

精彩报道续续来

丘总精彩的演讲引起了热烈的反响，在目前长租公寓激烈的市场竞争中，产品同质化是一个不可忽视的问题，要打造能够真正满足租客核心需求的品牌公寓，精细化的运营和管理成为了越来越重要的因素。作为国内长租公寓市场的领先品牌，相信UONE优望在品牌公寓精细化运营管理的实践经验，能给大家带来一些启发。

本次论坛汇聚数百名金融界、房地产行业精英，共同探讨住房租赁这个万亿级市场新蓝海的未来发展之道！更是邀请到了20多位重量级行业嘉宾做了精彩的主题演讲和沙龙分享， 论坛系列精华演讲传送门：（2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛燃爆鹭岛！；精华|中国银行杨军：住房租赁市场证券化实践与展望）。其余精华报道们正在路上~敬请持续关注！