伴随着住房租赁市场万亿新蓝海的大幕开启，我国房地产市场已经从原来的增量时代逐步进入到存量时代，住房租赁资产证券化也成为了业内备受关注的问题和未来趋势。住房租赁证券化对于盘活存量，提高资源利用效率和住房租赁市场的活力具有重要意义。

12月15日，2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛在厦门成功举办。（详情请点击2017中国住房租赁行业创新发展高峰论坛燃爆鹭岛！|观澜财经了解）。在本次论坛上中国银行投资银行与资产管理部副总经理 杨军就住房租赁证券化的发展现状和未来趋势做了详尽的解读。

以下观澜小编为大家详细地整理了杨军的演讲精华，这可是一篇干货满满的精华分享，大家可以收藏学习哦~

以下整理自杨军演讲实录

杨  军

中国银行 投资银行与资产管理部 副总经理

壹

住房租赁市场发展现状

2017年住房租赁时代开启，迎来了新的历史机遇：

第一，定位转变。去除住房的投资属性，加强居住属性。

第二，实施路径转变。从购房为主，到租购并举。建立商品房、租赁房、保障房阶梯化住房供应体系。同时土地供给、金融、租售同权、公积金、税收政策，为住房租赁市场提供重要支撑。

第三，供给侧转型。房地产业态发生深刻变化，从原来的房地产拿地、开发、销售、持有、运营、金融等方式，转变为持有+运营的新型模式。

第四，需求转变。大众的理念和行为模式上发生转变，从有房住到住好房，从买房到租房，尤其是年轻人代表了新型的高品质住房观念。

我国住房租赁市场发展现状

我国住房租赁市场还有极大的发展空间，潜力巨大。中国租赁人口到2020年将达到2.2亿，2030年将达到2.65亿。同时，中国机构参与程度比较低，不足2%，而美国超过30%。中国住房租赁市场将高速成长，进入机构化、品牌化时期。

一、我国房地产行业融资方式

传统的融资方式以企业主体信用为基础，总体上属于传统债权融资。而资产证券化融资以基础资产未来的可预测稳定现金流为基础。目前各项政策均明确了证券化产品作为重要金融支持工具。

二、我国房地产市场资产证券化的发展

整体上看，房地产证券化融资在证券化融资中所占比例仍然较低。但近些年，类REITs和CMBS/CMBN产品快速增长。

截至2017年11月30日，国内资本市场共发行24支类REITs产品，总发行规模606.69亿元；市场上CMBS/CMBN产品20支，规模718.58亿元。

三、租赁资产证券化业务模式

租赁资产证券化产品模式逐步丰富，包括：债权属性的CMBS/CMBN，权益类+债权属性的类REITs，债权属性的信托收益权ABS，权益类属性的公募REITs。成熟市场中90%属于公募REITs，这是未来的发展趋势。

我国住房租赁资产证券化业务模式

四、我国住房租赁资产证券化的市场发展

住房租赁市场资产证券化形态下，已经发行和获得审批的产品已经出现六项，市场发展非常迅猛。这些产品包括了：信托受益权ABS的两款产品，其中魔方公寓属于转租型物业，自如属于托管型物业；类REITs的两款产品，新派公寓和保利地产租赁住房均为自持型物业；招商蛇口60亿元储架式长租公寓，也属于自持型物业，是全国首单CMBS产品。

目前已获审批的六项住房租赁资产证券化项目

五、我国住房租赁资产证券化实践特征

（一）市场特点

第一，住房租赁证券化创新提速，促进市场机构转型发展。

第二，产品模式逐步丰富，实现类REITs, CMBS，ABS 产品模式的全覆盖。

第三，创新步伐加速，在监管政策、发行方式，以及底层资产、交易结构、增信措施、退出机制方面，不断推进。

第四，参与主体多元化，实践推动模式转型，民企、央企主动转型。

（二）面临难点

第一，租赁行业运营周期长，租金回报率较低，盈利模式存在不确定性，缺乏成熟财务测算模型，证券化时租金现金流预测市场接受程度较低，大多需外部增信，增加融资成本。

第二，可证券化优质资产难寻，长期优质大量的租房资源供给比较短缺。

第三，REITs缺乏法律法规和税收政策的支持，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益存在较高税负。

第四，专业资产运营机构有待成长，专业劣后级投资人尚缺。

从长远的发展框架来思考，住房租赁资产证券化属于蓝海市场，前景广阔。

一、创造利润、增加回报，成为证券化的关键

第一，租赁住房土地政策完善及生态圈建设，将激发市场活力，提升规模、降低成本、增加高品质产品。

第二，清晰稳定的盈利模式，创造利润增加回报。利润主要有四方面来源：土地供应红利、严格成本管控、高品质产品供给（可以增长租金）、通过证券化和金融杠杆来放大，开源、节流、加杠杆，把收益保持在比较合理的水平。只有覆盖证券化的成本，才能够给投资人带来稳定可靠的收益。

二、证券化催生房企运营模式变革

第一，“开发+销售+持有+金融”四位一体。第二，证券化模式与运营方战略、策略紧密结合。

三、资产管理决定REITs价值

第一，公募REITs渐行渐近。REITs是一个经营主体，从企业到REITs不仅是政策到位、生态圈完善，还是投资主体的到位。市场价值一定是来自于未来现金流的预测。

第二，资产管理决定了REITs价值。运营能力、管理能力、房地产金融能力，都有待于进一步提升。

四、实现路径多元化

第一，银行间市场与交易所市场共同支持住房租赁证券化市场蓬勃发展。

第二，海外资金和国内资产相结合。这个案例会越来越多出现。

作为中国四大国有银行之一，截止2016年12月31日，总资产超过2.6万亿美元，净利润达到260亿美元。市值超过1450亿美元。

中银集团提供全面的一站式资产证券化金融服务。拥有商行平台、投行平台、资管平台、投资平台和保险平台。截止2017年11月底，中国银行行累计发行总额近900亿元人民币资产支持证券产品。2017年1-10月，中国银行承销资产证券化产品金额在商业银行中排名第一。

针对住房租赁市场，中国银行联通境内外市场，打造了资产证券化一站式服务：

一、 承销商、财务顾问

中国银行在银行间市场作为主承销商，在交易所市场作为财务顾问，提供从市场环境分析、政策法规咨询、监管机构沟通、产品结构设计、尽职调查、协调组织中介工作、报送审批、发行承销等工作，主导发行全流程。

二、 Pre-ABS 资金提供

中国银行为优质的房企或长租公寓服务商等，提供过桥资金，形成ABS债权/MBS债权/REITs资产，在资产达标后发行资产证券化产品发行进行再融资。

三、债券通

中国银行为产品引进境外投资人，作为“债券通”首批试点项目的主承销商，多次成功完成了面向境外客户的销售工作。中国银行能与境内外的监管机构紧密协作、高效协调。

四、投资

中国银行自营和理财资金，在符合投资指引条件下，均可投资于住房租赁相关证券化产品。

五、资金托管、监管

中国银行可担任托管银行、监管银行或资金保管人，制定资金保管方案和计划。

本次论坛由中国银行主办，北京房地产中介行业协会、上海市房地产经纪行业协会、杭州市房地产中介行业协会、武汉房地产经纪行业协会、广州市房地产租赁协会、深圳市房地产中介协会、成都市房地产经纪协会、西安市住房租赁业协会、合肥市住房租赁行业联盟、厦门市房地产中介行业协会联合主办，厦门市国土资源与房产管理局作为支持单位，厦门市房地产中介行业协会住房租赁专业委员会、UONE优望和厦门泊寓承办，中银消费金融有限公司协办，链家研究院、厦门房产之窗以及观澜财经提供技术支持。数百名金融界、房地产行业精英齐聚厦门，共同探讨住房租赁这个万亿级市场新蓝海的未来发展之道！

本次论坛邀请了20多位重量级行业嘉宾做了精彩的主题演讲和沙龙分享，今天【观澜财经】先为大家带来主讲嘉宾杨军的精华报道，其它的精华报道小编也在马不停蹄地整理当中哦~敬请持续关注